
北京章哥,房地产从业20年,怒放业内门说念九游会j9体育(中国)官方网站,我不作念所谓的“人人”,只用二十年实战告诫帮人人答疑解惑。
一
Q:
我想磋磨少许问题。我和我媳妇名下都有一套房,我的19买的在豆各庄富力又一城,我爱东说念主的在后生路炫特,我的屋子那时贷了120万,还有105的房贷。我媳妇炫特的屋子在出租,但是在背她家其他的房贷,岳母在百环买了套屋子,贷款了100多,是以炫特和百环两套屋子都在背百环的房贷。
目下我爱东说念主想把富力和炫特卖了,把百环房贷的还了之后再在双井买一套房,看好了华腾园(挨着百环),您以为目下是提前还房贷的本领吗?双井华腾园的屋子如何样?
A:
1、是否提前还贷和时机的联系不大,而是跟自家经济情况的联系更大。
一般来说,如果贷款的利率相比高+用的是等额本息+贷款没几年,也便是正处在月供中大部分为利息的阶段,那如果手中有大宗资金+莫得其他更稳妥的投资渠说念。
如果能兴奋这几个条款就提前还款,不行兴奋就再沟通一下,笃定手中资金会恒久闲置了再提前还。
2、留着百环,卖掉富力和炫特,然后换成华腾园,为什么呢?或者说图什么呢?华腾园的上风是什么?上风能对消又一城+炫特的间隙吗?百环的优间隙是什么,和又一城与炫特相比过吗?我以为多沟通一下吧,别放浪作念决定,谋定此后动+多谋速决。
3、简便说吧,又一城是很好的小区,富力进北京的第二个技俩,是以叫“又一城”,想再度不息富力城的光泽。从开发商角度讲是获利不少,毕竟当年双桥农场的地皮都不贵。但这也讲解地段儿普通,是以板块内几个小区天然都挺好,但价钱走势有点儿被迟误了,不太好逆转。可自住角度是很可以的,租售比也应该往常。
炫特的开发商也曾是富力的副总,之是以盖成小公寓亦然要和富力城这种豪宅打互异化。但这种居品的受众较窄,从开发商到买房主说念主的收益率都不高。或者说开发商从财务角度讲很获利,因为盘活快。但业主们从房价增值上赚的未几,主要都是赚房钱了,毕竟房钱收益高一般都是因为房价涨的慢点儿。
炫特这小区也便是在野青这种板块,年青东说念主多形成受众庸碌,不然价钱早就较着走弱了。短期这种小区不耗费,毕竟房钱或租售比亦然很合算的。恒久的话看物业叹气水平吧,也看朝青板块对年青东说念主的诱惑力。
4、百环如何说呢?也曾是北京房价最高的经适房,莫得之一。但开发商为了高利润,压缩了空间都开发成了塔楼,密度有点儿大。况且天然早期业主以公事员为主,表面上应该氛围好。但没预见这些业主都不太缺屋子,入住的未几,净是出租的。是以形成社区氛围没达到预期,也就影响了价钱。
这样说吧,到目下截止,百环是全北京增值最少的经适房,也莫得之一。以后的话价钱走势预计也不太强,最佳收成应该是不再逾期,逆转的可能性不大。是以这里更妥贴自住,性价比很可以。
5、华腾园亦然挺好的小区,2000年时北京楼市有两个明星小区,二华,指的便是华腾园和南方华威桥的华辉苑。不外这两个小区都是塔楼,在当年天然受追捧,但2023年非典之后就有些走弱了,导致价钱走势不太强。
富力城开盘的本领,北京也曾发生了所有很着名的炒房客事件。某东说念主清空了手中所有华腾园的屋子,加杠杆买下了富力城的一堆屋子。那时炒房圈儿里对这东说念主挑剔不一吧,以为既然双方价钱差不太多,那就没必要折腾。但这20年夙昔了,双方的价钱略有差距,拉大到30%把握了。富力城的价钱走势并莫得超出大盘太多,那便是华腾园略有逾期。
是以华腾园从居住角度来说信托是可以的,经济实惠性价比高,仅仅居品不太受追捧了,以后的最佳收成预计亦然不再逾期。
6、简便便是这情况,是否提前还款看自家的具体情况,几个小区也都各有优劣,看我方更怜爱哪方面了。
仅供参考。
二
Q:
教唆,我23年的本领跟您磋磨过,听从您的提倡在23年下半年出掉了荣丰的开间,在相比合适的时机离场了,一直握币。目下在回龙不雅13号线南方有套小两居,居住品性可以留着给一方老东说念主住。我老公在西二旗上班,我全职,想再买一套三居咱们我方住,另一方老东说念主翌日有需要也可以住在所有。
预算550把握,看了东村家园和金榜园的三居,东村家园三居户型很紧凑只好一个卫生间,但是小区物业管的可以,楼看着相比新,有电梯附近交通配套都很便捷。金榜园小区楼龄早个两三年,绿化可以,三居两卫的户型相当好,没电梯,地舆位置不太好,附近配套也差好多,计议中有个19号线地铁站,出小区去公交站要走个一公里。
目下很纠结,两个小区咱们选中的户型成交价差未几,不知说念翌日万一还需要置换,哪个居品畅达性好一些呢?
A:
1、具体户型我可帮不上忙,不到现场的话看户型图都没用。这只可磋磨当地中介,只好他们熟悉情况。
2、畅达性主要看到本领的挂牌价,别要价太高的话都不难卖。若是我会先看东村家园的,天然是回迁房,但这样多年夙昔了,价钱走势一经稳当,不会再有什么极度情况。是以酌夺是不占低廉,但信托不耗费。
金榜园的配套表面上有可能改善,但这种两区接壤的地段儿很难,祈望值别太高吧。那如果莫得大的改善也就不异占不到低廉,干嘛不买个笃定性更高的呢?
3、地铁站对这种板块是必须的配套,既然一经有了,再就算再有计议亦然惜墨如金,和远郊的枯木逢春是不一样的。是以地铁对近郊和纯熟板块没什么匡助,酌夺是便捷些汉典。
另外地铁站的位置定了吗?如果没定的话可以赌一下试试,要离的很近的话就能占些低廉。如果一经笃定那就没什么可赌的了,利好基本出尽了。
仅供参考。
三
Q:
教唆,看了您写天伦锦城的著作。我恰恰在这里有套房,嗅觉您说的迥殊旨,这些年的增值是不如东四环,但是环境照真的变好,保值应该比前些年强。
但我目下有置换学区房或改善成大屋子的想法,想要么就换到西城海淀的斗室子,要么就换到房山长阳的大户型,这是两个极点。但如果是换到长阳,您以为能和西城的学区差距多大?
A:
1、差距多大,可以简便的用高考的概率来计较。比如北京东西城的普高率在80%把握,房山等近郊的官方数字是60%把握。然后再看一册率,西城应该是60%把握,房山等近郊区一般是20-30%吧。那也便是说,在大多数孩子为中等生的情况下,在西城上一册的概率是50%,房山那便是20%不到了。
天然这是开导在大多数普通孩子的基础上的,但每个孩子的智力和学习环境不一样。牛娃或者率是在哪儿都牛,学渣则在哪儿也都差未几。
2、另外长阳的学区在房山是很可以的,黄城根+四中+十二中的分校都可以,放到全北京也至少能算中等学区。家长中又有好多新北京东说念主,不少都是学霸建树,这些对学习氛围来说都是加分项。是以举座学区水平算中等以上吧,仅仅还略弱于优质学区汉典。
3、这仅仅我我方的不雅点,具体的学区或学校只但是家长聘请。
仅供参考。
四
Q:
那再教唆,长阳建邦华庭对口学校黄城根小学+北京四中。万科新里程或金地朗悦对口朗悦12中+北理工附属小学(需要摇号,进理工附小学概率大)。如果买房仅仅为了孩子上学,12中是中考收成房山区第一,您会如何选?
A:
1、12中朗悦这边不是两个学校要摇号吧?我记起应该是三个,还有一个铭品校区呢。天然表面上讲铭品和朗悦的质地应该是一致的,但我听到家长们的想法都是以本校为主,次选分校。但这都没什么意见,只可看运说念。
2、如果“仅仅为了孩子上学”,那若是我就首选靠谱儿的了,或者说是尽量聘请笃定性的,省的揪心。也便是如果建邦华庭这边的学区能确保入学,那就先看这里呗。
四中天然是本校高中最强,但行为分校来讲其实无所谓,初高中都会挺好,仅仅我不澄清具体收成。
归高洁年中粮和万科为了引进四中花了不少资本,其后外洋城的业主争学位也闹得沸沸扬扬的,也便是学校的认同度很高。是以就再了解一下具体收成吧,如果差未几的话没必要非得去选需要摇号的。
仅供参考。
五
Q:
教唆,我现存现款1200万,卖掉房了,名下无房,孩子在外洋校念书。我目下租房,房租每月1.5万。蓝本想先租两三年看行情是否再买,但目下嗅觉房价不太稳当了,都说要涨,我惦记踏空。
目下有两个想法:一是在学校(北五环外)附近买两套,既惩处自住问题也留一套给孩子,还能剩一部分当流动资金。但问题是看了一圈没什么合适的,海淀的五环外也很贵;第二个念念路是在外围买三套房,一套自住一套出租,一套给孩子留着。但没想好是昌平、通州和燕郊这种组合合适吗?
A:
1、房租每月1.5万便是每年18万,对应1200万是1.5%,和买套房的资本差未几。但我就不太光显了,如果目下住的是1.5万的屋子,那居住体验应该是很可以的,致使说是豪宅都有可能。可如果用1200万在海淀五环外买两套,那哪套也够不上现存的居住条款啊,能剿袭吗?
2、可如果不买在海淀而是买在郊区+燕郊,居住体验倒是不贫苦意,燕郊信托还能更强呢。但交通配套什么的就皆备不同了,保值也有时一样,能剿袭吗?
3、是以若是我就在昌平买两套了,比如回龙不雅的次新址,600万一套能买到可以的。这里离海淀也不算远,两套买在隔壁也便捷收拾。保值角度基本都奉陪大盘,应该是不耗费。
另外回龙不雅600万屋子房钱应该在小1万,望望和目下这1.5万的居住体验差若干吧?这看我方的喜好了。
4、总之我是以为这俩决议有点儿极点,加上个重中间项再沟通一下吧。
仅供参考。
选藏“章哥说买房”群众号,有房产辩论问题可以向我发问。